「财联社时评」应该松绑一些误伤刚需的楼市政策

  央行货币政策三季度例会上一句“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，令A股房地产板块精神为之一振。这是2009年一季度以来，房地产首次被货币政策季度例会点名。在提法上，虽然央行的“两个维护”与此前住建部等几部委文件表述基本一致，但市场大多将之视为积极信号。

   应该讲，本轮房地产调控与过去两轮相比，在效果上更为显著。各地的限购限贷政策不仅有针对性地堵上了离婚破限购、公司贷款破限贷等“漏洞”，金融监管部门还牵头制定了针对房企融资的“三道红线”，以及针对银行房贷集中度的“两条红线”等杀手锏政策，有效的防范了企业和居民两头加杠杆的冲动。整体看，疫情爆发后的这一轮政策宽松周期中，房地产市场没有像以往那样再度“冒虚火”，调控是成功的。

  但日益严格的政策组合，也在积累下了一些矫枉过正的现象。比如针对银行房贷集中度的“两条红线”政策，这个政策的本意是与房企融资的“三道红线”相配合，在供需两端同时发力，抑制部分追求高杠杆模式房企可能出现的财务风险，防止其对金融稳定带来挑战。不过由于银行介入房地产项目时，开发贷与按揭贷款往往捆绑在一起，这个政策事实上也限制了银行向更多“刚需”客户提供按揭贷款服务的能力。

  在实操中，银行如果要保开发贷不出风险，就必然会将更多资源切给新房按揭。在总盘子有限的情况下，就会挤压二手房按揭的额度。其对市场的影响，从今年年初开始就已经显露地非常直接。到目前为止，不少城市的按揭市场都有“今年额度已经告罄”的消息传出来。

  这种局面，对银行合理分配信贷资源也是不利的。今年可以观察到的现象是，一方面银行的按揭贷款利率在逐渐上浮，额度也很快告罄；但另一方面各种低成本的经营性贷款仍然在努力营销。从风险角度去看，信贷成本更高的小微经营贷款，其利率反而比信贷成本更低的按揭贷款要低，也会人为加大整个市场的监管成本。这一点，从上半年几个城市自查经营贷流入楼市和其后一些中介平台被查后披露数据之间的反差就可以看出来。

  因此要稳定房地产市场的健康发展，并维护住房消费者的合法权益，有必要综合梳理一下各部门政策交织而成的楼市监管政策框架。在不影响“房住不炒”大前提的情况下，在供给端坚持房地产企业降杠杆，但适当考虑在需求端松绑一些对“刚需”形成误伤的政策环节是有必要的。

  笔者同时以为，这种政策梳理应该不仅仅限于按揭贷款的环节，一些城市对市场信息过度的“严防死守”也应该考虑纳入进来。比如一些城市，在已经通过二手房指导价来严格控制贷款成数的情况下，应该允许中介平台公开真实的二手房报价。因为从实践来看，屏蔽真实价格对市场没有积极作用，反而在一定程度上推高了中介成本，形成了更大的扭曲。只要抓住按二手指导价批贷款这个“牛鼻子”，让真实的市场价格报出去，从金融风险角度看是并无大碍的。