今年适合买房吗？一份对2022年楼市的分析

众所周知，昨天银保监会郭老师又点名了房地产这个“坏学生”。

记得上一次点名是去年12月，《十四五规划建议辅导读本》里赫然写道：

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

紧接着，银保监会下发了“两道红线”，全面限制银行对“开发商以及个人住房”贷款。

很多买房人的房贷被生生拖到了现在，有的还涨了利率。

一时哀鸿遍野。

金融是楼市命脉，房贷是房价枷锁，郭老师的一句话，足以让半个楼市动摇。

这次再次点名房地产，风声又紧了起来，不过这次我们应该结合着整体经济运行趋势来看。

1

来之不易

郭老师有三段话，值得深思。

房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年投向房地产的贷款增速多年来第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。相信房地产的问题会逐步得到好转。 

自打第一次房改以后，房地产就开始金融化、泡沫化了，靠一朝一夕去掉，不太现实，但是2021年是转折年，房地产贷款增速降低许多。

说明房地产不是顽疾，通过信贷电击疗法，效果显著，但只要还有泡沫风险，未来信贷口子就不会放松。

对于房企来说，这次是银保监会是铁了心推动市场出清。

中小房企会很惨，甚至负债高的房企很容易资金断裂，而且这次再怎么喊，也不会有人来救，接下来买期房要当心，警惕不知名小房企。

对于个人来说，接下来房价上涨过快，或者楼市火热的城市，会在信贷层面进行调控，尤其是经营贷买房这条路，会被掐断。

比如大湾区的广州，有读者反映，贷款推迟了好几个月，有的贷都贷不出来了，这意味着买房人的购房成本会提升，擦枪走火殃及刚需也在意料之中。

接下来，这种信贷卡死楼市的案例会成为常态，比较考验买房人择机技术。

2

很危险

很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就会发生很大的混乱，所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。 

简单而言就是，投资或者投机很危险，万一房价出现剧烈波动，影响社会稳定。这句话站在“房住不炒”的角度，是完全正确的。

但站在个人角度呢？我认为是多层的。

首先我认为房子可投资但不可投机。

投机就是纯炒作，快进快出，借钱融钱赌行情。

但楼市是纯政策性市场，房价涨跌只在一道政策、一夜之间，不可预测。

而房子的交易周期又很长，跟二手小摩托不一样，转手就能卖。

利空来了，很容易高位套死，这些年，撬“连环杠杆”买房套现的投机者，基本都熬不出头，投机把自己后半生投进去了，这种人我见得太多了。

但投资不一样，主要在于长线，是用闲置资金配置的资产，1-2套房用来对冲通胀，是合理的。

房子的投资属性，并非天生，而是环境造就的，比如房子绑定教育、户籍，以及产业资源、医院、商场、办事机构等等。

如果不允许投资房产，就需要从底层进行改革。

其实，人们最痛苦的莫过于保护财富。

我那天算了一下，这些年社会真实通胀率为7%，这意味着10万块钱，10年腰斩为4万8千元，再过10年腰斩为2万多。

年前基金、股票大火，很多人跑过去买，结果这几天跌得连爹妈都不认，损失惨重。

股票基金风险高，其他水太深，房子还不让投，央行继续放水，这不是摁住“生割”吗？

为老百姓找财富保值通道，才是最重要。

3

口头加息

去年全年实现了1.5万亿元金融系统向实体经济让利目标。郭树清表示，支持实体经济的很多政策今年肯定会延续下去。因为今年整个市场利率回升，估计贷款利率会有回升和调整，但总体利率还是较低。

郭老师这句口头加息，直接把当天的股市吓崩了。

因为利率上调，会提高资金流动成本，降低货币流动性，利空资本市场，昨天关于利率与楼市的讨论也非常多。

很多人担心刚转的房贷LPR利率会不会涨起来。

我先说答案，概率极低。

LPR全称是贷款市场报价利率，注意了，重点是在“市场报价”，背后的逻辑是跟着经济运行情况走的。

虽说中国现下走出了疫情阴影，经济恢复，但也不至于达到反弹改变大趋势的地步。

这是一。

LPR利率连续10个月未变，当局已经摸透了这个基础平衡点，它是符合经济运行情况的。

现在对于楼市，更多的是政策调控。那么完全可以用“加点”实施一城一策灵活调控，楼市火热的城市“加点”多一些，楼市冷淡的少一些。

没必要动大盘。

这是二。

去年国家和银行们是鼓励人们转化LPR利率的，二手房贷又涉及万亿级资金盘，LPR跌了，居民房贷减轻了，皆大欢喜。

但如果涨了，这就意味着央妈对民众定向割韭菜，LPR阴谋论坐实，民声沸腾，央妈公信力受损。

如果坚持国策，用大消费带动经济，那么让利于民是必然选择，基本盘就不可能再动。

这是其三。

所以大家不必过多担心。

4

左右互搏

其实在郭老师之前，上周财政部部长刘老师在二十国集团财长和央行行长视频会议中，也提到一段话：

加强宏观经济政策协调，统筹疫情防控和经济复苏，避免过早退出经济支持措施。2021年，中国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。

很多读者一头雾水，因为这好像跟郭老师的“口头加息”有出入。

看懂这些，需要你站在山顶往下望：

刘老师“避免过早退出经济支持”，考虑的全球大环境。

去年疫情影响，全球主要12大经济体放水近100万亿美元（约646万亿元），其中货币主要流入地就是中国市场。

因此去年，中国资产大幅上涨。

今年，全球印钞还在继续，前两天美国通过了1.9万亿美元的经济刺激计划，社会通胀压力已经超越2008年危机水平线。

欧洲也决定继续实施一揽子宽松货币政策。

虽说中国现在经济相对独立，进出口依赖度历史最低，但是输入型通胀在所难免。

这意味着，央妈如果不跟着放水，就会被国外的大水吞噬，被老美割韭菜；跟着放水，国内资产就会泡沫化，违背初衷。

如果抑制资产价格（股票、房价等）上涨，物价就会上涨，如果抑制物价上涨，资产就会一飞冲天，影响实体经济。

不管你听没听懂。

反正摆在当局面前的是一道旷世难题，出现两种理论在所难免。

5

出路

根据对中国经济市场的了解，我说一下看法：

首先，无论如何，防控风险是头等大事。

按照郭老师讲，房地产依然是当下重大风险灰犀牛。

所以2021年的房地产，调控只会越来越严，水是流不进来的。

但我认为这对楼市是利好。

因为不炒房价，房价列车停下来，接更多年轻人上车，房地产泡沫会逐步被财富稀释，未来增长就是最“踏实”的。

眼光一定要放长远。

但这种情况，会造成楼市“超两极分化”，优质房产顶着风暗涨，垃圾房产一路阴跌。

所以2021年，房价还在憋着劲上涨的城市，无论利率高低你都得上车。

物价又是民生问题，肯定不能放，不然大家吃不起肉买不起菜，后果很严重。

最后大概率还是得靠股市消化，而且股市利好实体经济，符合逻辑。

只不过未来股市会严加看管，不会像2020那样疯狗式乱涨了。

守护财富，越来越考验认知和技术了。